"Mi vivienda está declarada inhabitable. A punto de derrumbe. Y no sé si se podrá restaurar". La frase, dicha por un hombre mayor que vive en la azotea de un edificio deteriorado de La Habana, resume la crisis habitacional cubana. No habla de estadísticas ni de reformas. Habla de una casa que ha dejado de ser refugio y de una vida organizada alrededor de la incertidumbre. En un país donde, después de 1959, la vivienda fue durante décadas una de las promesas sociales más visibles del régimen cubano, esa confesión íntima dice tanto como cualquier diagnóstico oficial.
El nuevo anteproyecto de Ley de la Vivienda, que circula desde febrero de 2026, llega precisamente en ese contexto. La propia disposición reconoce que la norma vigente, aprobada en 1988, ha sido modificada por nueve decretos-leyes y que hoy existen 127 normas de distinto rango aplicables a la vivienda. El resultado, admite la misma propuesta, ha sido dispersión, incremento de trámites, lentitud y falta de control en su ejecución. Más que anunciar una solución, el documento parece poner por escrito el desorden acumulado de una política que durante décadas prometió garantizar un derecho básico, pero no lo logró.
El texto todavía no es ley ni siquiera proyecto de ley. Se encuentra en fase de anteproyecto, es decir, en una etapa preliminar del proceso legislativo. Según explicó un experto jurídico consultado para este reportaje, solo después de ser admitido por la Presidencia de la Asamblea Nacional del Poder Popular podría convertirse formalmente en proyecto y entrar en el cauce legislativo propiamente dicho. Mientras tanto, puede circular, corregirse o volver a manos de sus promotores. En un tema tan complejo como la vivienda, esa fase previa también da cuenta de las dificultades para cerrar consensos incluso dentro del aparato institucional.
Vivienda en Cuba: una promesa rota
En Cuba, el problema de la vivienda nunca fue presentado como una cuestión menor. Ya antes de 1959 existían problemas severos: bohíos rurales precarios, solares y cuarterías urbanas, hacinamiento, alquileres extendidos y desalojos por impago. El asunto ocupó un lugar central en La Historia me absolverá, donde Fidel Castro denunció la precariedad habitacional como una de las grandes deudas sociales del país. La revolución convirtió entonces la vivienda en una de sus promesas fundacionales: rebaja de alquileres, Reforma Urbana, ampliación del acceso y centralidad del Estado en la gestión del problema.
La Constitución vigente mantiene ese mandato. En su artículo 71 reconoce a todas las personas el derecho a una vivienda adecuada y a un hábitat seguro y saludable, y establece que el Estado debe hacerlo efectivo mediante programas de construcción, rehabilitación y conservación. El propio anteproyecto de 2026 se inscribe en esa tradición cuando recuerda la Ley de Reforma Urbana de 1960 y la enlaza con la voluntad inicial de acabar con las viviendas miserables y con el negocio de los alquileres.
Sin embargo, entre la promesa y la realidad media una historia larga de centralización, deterioro y reformas parciales. La ley de 1988, que sistematizó la política habitacional de la revolución, colocó en el Estado la responsabilidad principal de la solución del problema, pero ese diseño no consiguió traducirse en un sistema sostenible de construcción, mantenimiento y renovación del fondo habitacional.
El nuevo anteproyecto se presenta como respuesta a "nuevos cambios" y a la necesidad de integrar la producción y gestión de la vivienda con una mirada económica, sociocultural, ambiental y territorial, en un contexto marcado por la aparición de nuevos actores.
Para el jurista consultado para este reportaje, el texto deja ver, ante todo, la falta de correspondencia entre la ley y la realidad social que pretende regular. A su juicio, la norma vigente fue "una ley bisagra" que intentó ampliar ciertas potestades del propietario, pero siempre dentro de límites fuertes, heredados de una lógica de control político sobre la vivienda. Afirma:
"Las dos leyes generales de la vivienda fueron normas pensadas desde la óptica del poder, no a partir de los intereses ciudadanos."
Más que desarrollar plenamente un derecho constitucional, añade, crearon una relación de dependencia entre su titular y el aparato estatal.
Su lectura apunta a una tensión que atraviesa la historia habitacional cubana: la vivienda fue presentada como derecho, pero también administrada como recurso político. Durante décadas, la centralización de las decisiones, las restricciones a las transferencias entre particulares y la subordinación de casi todo al visto bueno administrativo crearon una relación de dependencia que hizo del acceso a la casa no solo una necesidad material, sino una forma de vínculo con el poder.
Esa distancia entre norma y realidad se hace más visible cuando se mira el estado actual del parque habitacional. Según el Anuario Estadístico de Cuba 2024, el país terminó 32.874 viviendas en 2020. Cuatro años después, en 2024, la cifra cayó a 7.427. De ellas, solo 2.756 fueron estatales. No hay una cifra oficial reciente sobre la proporción actual de propietarios de vivienda en Cuba, ya que el país no realiza un censo de población y viviendas desde 2012.
Pero el problema no es solo cuántas viviendas se construyen; también importa cuántas se deterioran, cuántas no reciben mantenimiento y cuántas se vuelven inhabitables sin que exista una capacidad pública real para recuperarlas. Un arquitecto entrevistado, quien al igual que el jurista pidió no ser identificado, resume así el cuadro actual:
"Falta de mantenimiento unido a un clima abrasivo cubano: fuerte sol y fuertes lluvias, salitre y humedad. Hacinamiento por décadas de deuda ciudadana con el tema de la vivienda. También hay mucha gente fuera del país, por lo que hay muchas casas cerradas."
La crisis, en su opinión, no se reduce al déficit numérico: es también una crisis de conservación, de inversión y de gestión urbana. No es una sola crisis, sino varias superpuestas.
El adulto mayor que vive en el edificio deteriorado no ha intentado reparar su vivienda. Los materiales, dice, están demasiado caros y no cree que el Estado tenga ni capacidad ni voluntad para ayudarle. Cuando escucha hablar de nuevas leyes o promesas sobre vivienda, su reacción no es de expectativa, sino de distancia:
"Las leyes, nuevas o viejas, relacionadas con la vivienda o cualquier otro aspecto de la realidad cubana, no repercuten en el bienestar de mi situación. No las tomo en cuenta."
Algo parecido ocurre entre muchos jóvenes para quienes independizarse se ha vuelto una meta cada vez más remota. Una joven residente en la provincia de Cienfuegos consultada para esta nota lo resume con crudeza:
"Una vivienda propia en Cuba, si no la adquieres por herencia, es muy difícil de obtener por tus propios medios."
El principal obstáculo, explica, es económico: no poder construir porque los materiales son demasiado caros y los salarios no alcanzan ni para cubrir necesidades básicas. La consecuencia no es solo habitacional; también moldea decisiones de pareja, de familia y de migración. Dice:
"Esta situación me lleva a pensar en emigrar para generar dinero y así poder obtener bienes propios."
La discusión de una nueva ley, añade, no le genera ninguna reacción. En ese contraste entre derecho proclamado y expectativa social rota se juega buena parte del significado político de la nueva ley.
Esa fractura entre la retórica jurídica y la experiencia social atraviesa buena parte del anteproyecto. Por un lado, el texto insiste en ampliar el acceso, diversificar la oferta de vivienda según sectores poblacionales y grupos etarios, priorizar a personas vulnerables, fortalecer las juntas de administración de edificios y diversificar los mecanismos de financiamiento.
Por otro lado, ocurre en un país donde buena parte de esas promesas tropiezan con restricciones materiales severas y con una trayectoria de incumplimientos. El jurista consultado cree que en la propuesta hay una "profunda connotación social completamente ilusoria y apartada de la realidad", porque dispone que se haga "todo lo que siempre debió hacerse y nunca se hizo", aun cuando las condiciones actuales hacen improbable su cumplimiento.
¿Nueva ley de la vivienda, nuevas oportunidades?
El anteproyecto, sin embargo, también introduce señales de cambio. Reconoce el derecho de las personas naturales a tener hasta dos viviendas en propiedad, sin perjuicio de la vivienda de descanso o veraneo; permite el subarrendamiento; incluye el financiamiento hipotecario; elimina el otorgamiento de títulos de propiedad por el banco; suprime la confiscación de viviendas por salida del país; y declara que el Estado promueve y estimula la actividad inmobiliaria para disminuir el déficit habitacional y obtener recursos para la vivienda social.
Entre esas novedades reaparecen también las microbrigadas, una fórmula conocida en Cuba de décadas atrás: grupos de trabajadores —o de personas organizadas con ese fin— que se integran para construir viviendas y otras obras vinculadas a la solución de sus propios problemas habitacionales. Su reaparición sugiere, además, que el Estado vuelve a apoyarse en mecanismos donde parte del esfuerzo constructivo recae sobre la propia población.
Vistas en conjunto, esas novedades sugieren un viraje. Ya no se trata solo de administrar la vivienda como bien social bajo control estatal rígido, sino de abrir espacio a fórmulas más flexibles, a mecanismos financieros, a servicios inmobiliarios y a una diferenciación más explícita entre la vivienda como residencia familiar y la vivienda como activo con función productiva.
Para el jurista, ahí se están sentando "las bases para futuras transformaciones estructurales de la economía", en un país donde se perfilan con más claridad polos de riqueza y pobreza. Los inmuebles, recuerda, suelen convertirse en refugio seguro de valor cuando otras certezas desaparecen.
No todos ven esos cambios con entusiasmo. El arquitecto consultado considera extraña la recuperación de las microbrigadas, que a su juicio fueron un programa fallido, y cree que una política seria debería enfocarse más bien en viviendas cooperativas, subsidios y préstamos a ciudadanos que se asocien para desarrollar proyectos. También insiste en que el mayor obstáculo sigue siendo estructural: sin inversión no hay construcción. Afirma:
"La traba es la de siempre: centralización e incompetencia que pelea contra su enemigo político, que es la descentralización y la producción local."
Desde su perspectiva, cualquier intento de mejora real pasa por abrir el marco legal cubano a prácticas ligadas a la construcción, descentralizar la producción de materiales e incentivar con fuerza la producción local.
La emigración agrega otra capa a esta crisis. Tener casa, conservarla o heredarla ya no significa lo mismo en un país atravesado por la salida sostenida de población. Una persona emigrada consultada para este texto cuenta que el vínculo con la vivienda familiar en Cuba es indirecto y casi nulo, mediado por la madre que aún la habita.
Desde fuera, dice, el sentido de tener casa propia se ha vuelto incluso más claro: después de pasar por múltiples alquileres y mudanzas, asocia la propiedad con estabilidad y seguridad. Pero también subraya el peso de la distancia: en condiciones de emigración, ahorrar para uno mismo ya es difícil; hacerlo además para mantener o recuperar una vivienda en Cuba, mucho más. A su juicio, lo más duro no es solo acceder a una casa, sino conservarla en condiciones dignas.
En muchos contextos, la vivienda es una mercancía difícil de alcanzar. En Cuba, además de eso, es un derecho constitucional explícitamente garantizado por el Estado. Esa diferencia importa. Porque si el acceso a la vivienda es precario en buena parte del mundo, en la isla el deterioro del parque habitacional, el hacinamiento, la lentitud burocrática y la incapacidad de respuesta pública no pueden leerse solo como un efecto abstracto del mercado o de una crisis global, sino también como el resultado de decisiones políticas acumuladas.
Otro intento de "reordenamiento"
Ese contraste ilumina otra verdad de la crisis cubana. La casa no es solo un bien al que cuesta acceder: es también un bien que cuesta conservar. Heredar una vivienda no garantiza habitarla dignamente. Y perder el país tampoco corta del todo la carga material y afectiva de esa ruina.
El anteproyecto de 2026 puede leerse como un intento de reordenar un campo saturado de parches legales, de reconocer actores y prácticas que ya existen y de flexibilizar un sistema que hace tiempo dejó de funcionar bajo sus viejas reglas. También leerse como una admisión tardía de fracaso. La nueva ley no aparece después de una política exitosa que necesita actualizarse, sino después de décadas de deterioro, dispersión normativa y soluciones insuficientes.
Y ahí se cierra la paradoja: la revolución que prometió convertir el derecho a la vivienda en uno de sus emblemas sociales llega a 2026 discutiendo todavía un anteproyecto, mientras demasiados cubanos ya no esperan una casa del Estado, sino una herencia, una remesa, un milagro constructivo o la posibilidad de emigrar.
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